一、抵押权不动产抵押权，不动产在经过抵押权登记之后抵押权才设立完毕，在不动产这方面登记显得尤为重要，不动产是指房屋、土地，在此以房屋为例，举例说明房屋抵押不经登记会有什么后果：
以例释法：李某向银行贷款800万用于设立公司，约定以李某的房屋为这800万债权做担保，双方签订了房屋抵押合同，但是因为双方业务繁忙不能及时办理抵押登记手续，约定在一个月后一起去办理房屋抵押登记。
但抵押合同签订半个月后，李某的房子被当地政府征收了，政府给李某750万作为补偿。银行这时该怎么实现自己的权利呢？
因为此时银行和李某还没有进行房屋抵押登记，只是签订了抵押合同，所以银行还没有取得李某房屋的抵押权，只能基于合法有效的房屋抵押合同请求李某在政府补偿的750万以内承担违约责任。
但如果有房屋抵押登记，银行就可以直接对于政府补偿的750万享有物上代位权。由此可知，不动产抵押登记是行使抵押权的关键所在。
动产抵押权，动产范围就很广泛了小件的像是手表、书画等，大件的包括汽车都属于动产，动产的抵押权在双方签订的抵押权合同生效时就设立了，但是如果不登记就不可以对抗善意的第三人，善意第三人的意思就是不知道标的物上有抵押权。以下为示例：
以例释法：吴某向谢某借款80万，并且把自己的车抵押给了谢某，二人签订了抵押合同，此时抵押权已经设立，但是没有进行抵押登记。
之后吴某着急用钱，又把车以85万卖给了张某，张某并不知道这辆车上有抵押权存在。后来吴某到期还不上谢某的钱，谢某怎么主张自己的权利？
既然抵押权已经设立了，那谢某是不是就可以去找张某主张要回汽车行使抵押权了？很遗憾，不可以，因为吴某和谢某之间的抵押权虽然已经设立，但是由于没有登记，而张某又是善意相对人。
没登记不可以对抗善意相对人，此时张某对于汽车已经取得所有权，而谢某想要主张权利只能找吴某。动产抵押权等级虽然不是生效要件但是对抗要件。
二、案例基本案情：大山公司向银行借款500万用来购买原材料，双方约定以大山公司的一辆汽车作为抵押，签订了合法有效的抵押合同，但是没有办理抵押登记。后来大山公司把汽车租给了大海公司，并且进行了交付，大海公司并不知道大山公司和银行以这辆汽车作抵押的事。
大山公司欠银行的借款还款期限已到，但大山公司资金紧张无法还债，银行主张卖掉汽车还款，此时银行得知大山公司把汽车租给了大海公司，但还是把汽车通过拍卖卖给了黄河公司。
黄河公司向大海公司主张返还汽车，大海公司主张由于买卖不破租赁并且认为银行将汽车拍卖是违法的，遂将银行、黄河公司告上了法庭。
法院判决：①法院经审理认为，银行将汽车卖给黄河公司的行为合法有效，因为银行与汽车原所有人大山公司已经签订了汽车抵押合同，汽车抵押属于不动产抵押，不动产抵押权的设立自合同生效时设立，即银行已经取得汽车的抵押权。
而大海公司所有的是租赁权，抵押权属于物权，租赁权是债权，物权优先于债权，因此银行有权将汽车拍卖给黄河公司。
②虽然黄河公司合法取得了汽车所有权，但是黄河公司无权主张大海公司返还汽车，大海公司跟大山公司签订了合法有效的租赁合同，对于汽车的占有属于有权占有。
并且大山公司和银行没有办理汽车抵押登记，只有一个抵押合同，这样大海公司在租赁的时候即使查询了汽车登记也看不到任何权利瑕疵，所以大海公司是善意相对人，法不强人所难。
如果大山公司不主动说汽车存在抵押权，大海公司从一开始就不可能知道此事，因此不能对抗善意相对人，即使银行有权拍卖汽车，那汽车买受人黄河公司也不能向大海公司主张返还汽车。
因为租赁行为在前，买卖行为在后大海公司也可以以买卖不破租赁进行抗辩，主张不返还黄河公司的汽车。在大山公司和大海公司签订的租赁合同到期之后，黄河公司才可以向大海公司主张返还汽车。
三、抵押财产的买卖和出租被抵押的财产还可以进行买卖或者出租吗？当然是可以的，毕竟虽然财产被抵押出去，但是抵押财产的所有人和占有人都没有变，换句话说抵押财产仍然属于原主并且还在原主的手里。
抵押财产的出租，分为两种情况，一种是租赁在先抵押在后，一种是抵押在先租赁在后。租赁在先抵押在后时，自然要保护租赁人的权利，无论是买卖还是抵押都不破租赁，抵押权人要是想向租赁人主张返还抵押物，需要等租赁合同到期之后。
抵押在先租赁在后时，要保护抵押权人的利益，既然租赁关系发生时（登记的）抵押权就已经存在，抵押权人就可以向租赁人主张返还抵押物，而不用等租赁合同到期。
抵押财产买卖，在抵押权设立以后抵押人可以自由地买卖抵押物并不需要抵押权人同意，只需要在买卖时告知抵押权人即可。需要注意的是，这时候抵押人处分抵押物是有权处分，所以买受人不可能是基于善意取得抵押物所有权，而是正常的继受取得。
抵押物被卖了之后，抵押权人如何实现自己的权利呢？还是要看是否登记，如果没有登记，那买受人就取得了没有任何权利瑕疵的物权，抵押权人自然不能向买受人主张返还抵押物，受到的损失只能找抵押人偿还。
如果抵押权有登记，那抵押权人就可以找到买受人要求其返还抵押物，这时买受人遭受的损失可以找抵押人偿还。
四、总结无论是动产抵押还是不动产抵押，登记都是至关重要的一个环节，相当于给自己的权利上了一把锁，有助于大大的降低风险，减少来自其他人对于权利的分割。
抵押既有利于抵押人获得所需，也有利于抵押权人降低风险，因此抵押是生活中应用最广的担保物权，了解抵押更能保护好我们的权利。
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